HUUR / VERHUUR VAN EEN WONING
• De woorden "Arrendamiento" en "Alquiler" betekenen hetzelfde, te weten huur.
• Het huurcontract van een woning is een overeenkomst waarmee de eigenaar van een woning (de verhuurder) het gebruik van genoemde woning afstaat aan een andere persoon (de huurder) die het voor een bepaalde tijd gebruikt als zijnde zijn gangbare en permanente woonadres. Dit geschiedt tegen vergoeding van een bepaalde som geld, genoemd de huur. Dit soort overeenkomsten kan ook van toepassing zijn op roerende goederen, de parkeerplaats, de schuur en ieder ander bijgebouw, ruimte of dienst die gerelateerd is aan de verhuurde woning.
• Het huurcontract van een woning is gereguleerd bij Wet 29/1994 over de Stedelijk Verhuur (Arrendamientos Urbanos), en heeft plaats op vrijwillige basis tussen partijen.
Voordelen van het huren
Voordelen voor de eigenaar van de woning.
• Voor de eigenaar is de woning rendabel, zonder het te hoeven verkopen.
• Alle woningen hebben onderhoudskosten (belastingen, gemeentelijke bijdragen, licht, water...) De verhuur van de woning verondersteld een aantal inkomsten waarmee de genoemde kosten kunnen worden gedekt.
• De ontvangen gelden voor de verhuur zijn inkomsten waarvan de kosten van de verhuur afgetrokken kunnen worden.
• De verhuur van een woning is, onder andere, ook een sociale functie, omdat er tegemoet gekomen wordt aan de behoeften van die personen die niet over een woning willen of kunnen beschikken (jongeren en oudere mensen...)
Voordelen voor de huurder.
• Het krijgen van een huurwoning gaat sneller en is minder gecompliceerd dan het verkrijgen van een koopwoning. Er zijn minder formaliteiten mee gemoeid en het is goedkoper.
• Het is gemakkelijker om te verhuizen dan wanneer het een eigen huis betreft, waardoor het bij veranderingen in het gezin, eenvoudiger is zich aan de nieuwe situatie aan te passen (verhuizingen, uitbreiding van het gezin…)
• Het onderhoud van het huis is eenvoudiger, daar de grote reparaties voor rekening komen van de eigenaar.
Met een huurcontract is het mogelijk zich in te schrijven in het Bevolkingsregister van de desbetreffende Gemeente.
Het sluiten van een huurovereenkomst:
• Een huurovereenkomst kan mondeling worden overeengekomen, maar het is erg raadzaam, zowel voor de verhuurder als voor de huurder, het schriftelijk vast te leggen.
• Beide partijen hebben het recht van de andere te eisen dat de overeenkomst schriftelijk wordt opgesteld.
• Een voorbeeld van een schriftelijke overeenkomst is verkrijgbaar bij Amigos de España (meertalig) voor leden van Amigos de España
De inhoud van een huurovereenkomst
Een huurovereenkomst die schriftelijk is opgesteld, dient op alle pagina's ondertekend te worden door partijen en ten minste de volgende elementen in te houden:
• Identificatie van de personen die de overeenkomst ondertekenen:
Naam en achternamen van zowel de verhuurder als de huurder.
Identiteitsnummers (DNI of NIE nummer) of Paspoort. Het is aan te bevelen in het contract, kopieën van de Identiteitsbewijzen van beide ondertekende partijen op te nemen.
Het is tevens aan te bevelen in de overeenkomst te vermelden of er nog iemand anders dan de huurder en zijn gezin in de woning aanwezig zal zijn.
Vermelding van de woonplaats van partijen ten behoeve van de correspondentie. In principe kan de huurder de woning die hij huurt opgeven als correspondentieadres.
Identificatie van de woning
• In de overeenkomst dient aangegeven te worden in welke Gemeente en op welk adres de woning zich bevindt. Het is raadzaam te vermelden onder welke referentie genoemde woning is geregistreerd in het Eigendommenregister en bij het Kadaster.
• Indien de woning wordt verhuurd met toebehoren (schuren, parkeerplaatsen…) dienen deze te worden vermeld.
De duur van de overeenkomst
• In het contract moet worden opgenomen wanneer de huur ingaat. Over het algemeen is deze datum dezelfde als die van de ondertekening van de huurovereenkomst, hoewel het ook de datum kan zijn waarop de huurder de woning zal betrekken (sleuteloverdracht).
• De duur van dit soort contracten is afhankelijk van wat partijen overeenkomen. Indien dienaangaande niets vermeld staat in het contract, wordt ervan uitgegaan dat het contract een jaar geldig is.
• Als de huurovereenkomst voor minder dan vijf jaar is aangegaan, wordt deze, indien de huurder dit wenst, telkens voor de duur van een jaar verlengd totdat er vijf jaar verstreken zijn.
• Indien deze vijf jaar verstreken zijn en geen van de partijen aan de ander zijn wens te kennen gegeven heeft om niet over te gaan tot vernieuwing van de overeenkomst, wordt deze, indien de huurder dit wenst, voor de periode van drie jaar steeds met een jaar verlengd.
De huursom
• De huursom is het bedrag dat de huurder dient te betalen aan de verhuurder voor het gebruik van de woning. Dit bedrag wordt met wederzijds goedvinden door partijen afgesproken bij het redigeren van de huurovereenkomst.
• Over het algemeen wordt een maandelijks bedrag afgesproken en de betaling geschiedt in de eerste zeven dagen van de maand.
• Betaling vindt plaats op de manier zoals door partijen overeengekomen. De makkelijkste manier om aan de huur te voldoen is door middel van een storting of overmaking op de rekening van de verhuurder. Bovendien heeft de huurder dan een betalingsbewijs waarop af te lezen is op welke datum de huur betaald is.
• Bij de ondertekening van de huurovereenkomst wordt de eerste maand huur betaald.
• In ieder geval dient de verhuurder altijd aan de huurder een ontvangstbewijs te overhandigen waarop de verschillende ontvangen bedragen apart worden vermeld.
• De huursom wordt jaarlijks geïndexeerd (IPC: Índice de Precios al Consumo).
• Naast de huursom betaalt de huurder nog andere bedragen voor de verschillende voorzieningen (licht, water, telefoon…) en als partijen dit overeenkomen, de servicekosten, de desbetreffende Gemeentebelastingen, evenals iedere andere kostenpost die overeengekomen wordt.
Borgsom
• De borgsom is een bedrag dat gelijk is aan de huur van een maand. Dit bedrag wordt door de huurder aan de verhuurder als garantie overhandigd bij de ondertekening van de overeenkomst.
• Bij het beëindigen van de overeenkomst dient dit bedrag aan de huurder te worden terugbetaald, hoewel er kosten in mindering kunnen worden gebracht die gemaakt zijn vanwege door de huurder veroorzaakte schade aan de woning of het meubilair.
• De verhuurder moet de borgsom storten op de aan hem door het Departement van Economische zaken Zaken, Belastingen en Werkgelegenheid (Consellería de Economía, Hacienda y Empleo) opgegeven bankrekening. Dit dient hij binnen vijftien werkdagen volgend op de ondertekening van de overeenkomst te doen.
• Partijen kunnen iedere andere vorm van garantstelling overeenkomen zoals bijvoorbeeld, het aanstellen van een persoon die borg staat voor betalingen als de huurder dit achterwege laat. Het is ook mogelijk een bankgarantie overeen te komen.
In de huurovereenkomst kunnen ook andere clausules en afspraken tussen partijen worden opgenomen.
• Het is ongeldig in de clausules wijzigingen aan te brengen die de huurder kunnen benadelen en die in strijd zijn met hetgeen vermeld staat in Hoofdstuk II van de Wet 29/1994.
• Er kunnen afspraken worden opgenomen over het wel of niet toelaten van huisdieren in de gehuurde woning.
• Er bestaan afspraken over het wel of niet onderverhuren van een gedeelte van de woning. Als de verhuurder dit niet toestaat is het verboden.
• Er kunnen afspraken worden gemaakt over het wel of niet toegestaan zijn dat de huurder de woning, behalve voor bewoning, gebruikt om er een bedrijfsactiviteit te voeren.
• Er bestaan afspraken over het wel of niet uitvoeren van werkzaamheden in de woning door de huurder. Deze werkzaamheden kunnen slechts worden uitgevoerd, na schriftelijke toestemming van de verhuurder.
• Er bestaan eveneens afspraken over waar en hoe de correspondentie tussen partijen wordt gevoerd.
De huurovereenkomst kan worden ingeschreven in het Eigendommenregister. (Registro de la Propiedad) Hoewel dit kosten met zich meebrengt, (Notaris- en Registratiekosten) dient het ook, om tegenover derden te kunnen aantonen dat de woning verhuurd is.
De belangrijkste rechten en plichten van de huurder:
Rechten:
• De verhuurder mag niet zonder toestemming van de huurder de woning betreden.
• De woning dient in bewoonbare staat te worden overgedragen.
• Het recht, dat de verhuurder voor eigen rekening, al die werkzaamheden en reparaties, welke nodig zijn om de bewoonbare staat van het huis te garanderen, laat uitvoeren zonder daarbij de huursom te verhogen. Hiervan is sprake als de onvolkomenheden niet door de huurder zelf zijn veroorzaakt.
• Als de huurder, of een van zijn gezinsleden, mindervalide is, kan hij werkzaamheden uitvoeren om de woning aan te passen. De woning dient echter aan het einde van de huurovereenkomst in originele staat te worden teruggebracht.
• De huurder heeft recht op verlenging van de huurovereenkomst, zoals deze bij wet is geregeld.
• De huurder heeft recht op een kopie van het bewijs dat de borgsom in bewaring is gegeven aan de Valenciaanse Deelregering (Generalitat Valenciana).
• De huurder heeft de voorkeur tot het uitbrengen van een bod als de verhuurder, gedurende de tijd van de verhuur, besluit de woning te verkopen.
• De huurder heeft recht op teruggave van de borgsom bij de beëindiging van de huurovereenkomst.
• Indien de huurder komt te overlijden of de woning verlaat, kunnen zijn echtgenote of partner, in het laatste geval dient aangetoond te worden dat er minimaal sprake is van twee jaar samenwoning, evenals andere personen die met hem in de woning hebben samengeleefd (kinderen, ouders, broers en zussen…) de huur voortzetten. Zij worden in zo`n geval de nieuwe huurders.
• De huurder heeft het recht zich in het Bevolkingsregister te laten inschrijven op het adres van de gehuurde woning.
Plichten
• De huurder heeft de plicht maandelijks de huur, evenals de andere overeengekomen bedragen te betalen, en wel op de plaats en het tijdstip als afgesproken.
• Het overhandigen van de borgsom bij de ondertekening van de huurovereenkomst.
• De onderhoudswerkzaamheden aan de woning te dulden.
• De werkzaamheden die ter verbetering van de woning dienen en niet kunnen worden uitgesteld tot de beëindiging van de huurovereenkomst, te dulden.
• Op zo kort mogelijke termijn, de verhuurder op de hoogte stellen van reparaties die verricht dienen te worden, of van ieder ander gebrek aan de woning.
• Voor eigen rekening kleine reparaties te verrichten welke nodig zijn als gevolg van het dagelijkse gebruik van de woning.
• Geen werkzaamheden te verrichten zonder schriftelijke toestemming van verhuurder.
• Geen enkele handeling te verrichten of activiteit te voeren waardoor aan de woning schade wordt toegebracht.
• De woning, na beëindiging van de huurovereenkomst, terug te geven in dezelfde staat als waarin hij in gebruik is genomen.
Aan de verhuurder een schadevergoeding te betalen als hij de woning, vóór de overeengekomen periode verlaat.
Beëindiging van de huurovereenkomst
• De huurovereenkomst wordt ontbonden:
• Na verloop van de overeengekomen periode, indien er geen gebruik wordt gemaakt van de wettelijk vastgestelde mogelijkheid tot verlenging.
• Na akkoord van beide partijen.
• Door het verloren gaan van de woning als gevolg van oorzaken buiten de verhuurder om (brand, aardbeving…) of door een niet-bewoonbaar verklaring van het pand door de Overheid.
• Het plegen van contractbreuk door een van de partijen kan ook leiden tot ontbinding van de overeenkomst.
Niet-nakoming van de kant van de huurder.
• Het niet betalen van de huursom of ieder van de andere overeengekomen bedragen.
• Het niet betalen van de borgsom.
• Onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder.
• Het opzettelijk schade toebrengen aan de woning.
• Het uitvoeren van werkzaamheden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder.
• Het veroorzaken van overlast en het erop na houden van ongezonde, schadelijke, gevaarlijke of illegale praktijken.
• Wanneer de woning niet langer de gebruikelijke verblijfplaats is van de huurder.
• Niet-nakoming van iedere andere willekeurige clausule in de huurovereenkomst.
Niet-nakoming van de kant van de verhuurder:
• Indien de verhuurder de werkzaamheden en reparaties waartoe hij wettelijk verplicht is, niet uitvoert.
• Het op welke manier dan ook, verstoring veroorzaken van het gebruik en het genot van de woning door de huurder.
• Indien de verhuurde woning mocht worden verkocht, wordt de huurovereenkomst niet ontbonden, behalve in die gevallen waarbij verkoop plaatsvindt, samen met de overige woningen en lokalen in eigendom van de verhuurder, die samen een en hetzelfde pand vormen. Er is wél sprake van ontbinding van de huurovereenkomst, wanneer verschillende eigenaren gezamenlijk aan een en dezelfde koper het geheel aan woningen en lokalen van het onroerend goed verkopen.
• In het algemeen dient alle correspondentie tussen verhuurder en huurder schriftelijk en op een rechtsgeldige manier te geschieden. Hierbij dient de wettelijk bepaalde termijn van in kennisstelling, meestal een maand van tevoren, in acht te worden genomen.
De controverses die kunnen voortvloeien uit de huurovereenkomst of over de ontbinding ervan, zullen worden voorgelegd aan de Rechtbank in de plaats waar de woning zich bevindt.
Belastingszaken
• Bij het aangaan van een huurovereenkomst dient te worden voldaan aan de Belasting op Gedocumenteerde Juridische Handelingen. Als het model van de huurovereenkomst wordt verkregen in de tabakswinkel, is deze belasting al voldaan, zo niet, dan dient deze te worden betaald op het desbetreffende Belastingkantoor.
• Over de door de verhuurder ontvangen huurgelden dient Inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas) IRPF te worden betaald, als zijnde inkomsten verkregen uit het onroerend goed kapitaal. Van deze post is een aantal onkosten aftrekbaar.
• De belangrijkste aftrekposten zijn:
o kosten voor aan de woning verleende diensten (verzekering, administratiekosten…)
o kosten voor het doen redigeren van de huurovereenkomst en de daaraan gerelateerde juridische bijstand.
o Kosten voor onderhoud en reparatie. Hiertoe worden de kosten, gemaakt ter verbetering van de woning, niet gerekend.
o Verzekeringscontracten.
o Belastingen die niet onder de Rijksbelastingen vallen: OZB (IBI), Vuilnisophaaldienst, Rioolrecht…
• Het nettobedrag kan tevens worden verminderd met 50% (ontvangen netto huurgelden - aftrekbare kosten), hoewel dit bedrag nooit negatief mag uitvallen.
In de Valencianse Gemeenschap ( La Comunidad Valenciana) mag de huurder 10% van de betaalde huurgelden aftrekken van de Inkomstenbelasting (IRPF), met een maximum van € 190, 00 per belastingbetaler. Dit is echter uitsluitend van toepassing, als de huurovereenkomst na 1998 is gesloten, de huurder niet een woning in eigendom heeft binnen een straal van honderd kilometer en zijn inkomsten de € 22.219, 00 niet overschrijden.
Aanbevelingen
Men dient er te allen tijde voor te zorgen dat de huurovereenkomst een schriftelijk document is.
Het is aan te bevelen een inventarislijst, met vermelding van de in de woning aanwezige meubels en huishoudelijke apparatuur, in de huurovereenkomst op te nemen. Deze inventarislijst dient door beide partijen op alle pagina`s ondertekend te worden. Voorts is het raadzaam foto's van de inventaris bij te sluiten.
Bij voorkeur dient er een verzekering te worden afgesloten die zowel de inboedel als de opstal dekt. Er bestaan tegenwoordig verzekeringen die zelfs niet betaalde huurgelden dekken.
Aanbevolen wordt tevens een document te redigeren en te ondertekenen bij de ontbinding van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de huurder de woning in perfecte staat teruggeeft en dat de borgsom is terugontvangen, zonder dat partijen nog iets op elkaar te vorderen hebben.
Het is aan te bevelen gebruik te maken van de diensten van een deskundige die advies kan geven over de te redigeren overeenkomst, de rechten en plichten waaraan partijen zich dienen te houden en alle overige daaraan gerelateerde zaken.
Het blijkt ook interessant te zijn om de overeenkomst in twee talen te laten redigeren en naast het Spaans, een andere taal op te nemen die voor de desbetreffende partij het gemakkelijkst te begrijpen is.
